Hausbau FAQ

In letzter Zeit bekomme ich verstärkt Anfragen zum Thema “Wir wollen demnächst Bauen. Hast Du ein paar Tipps für uns?” oder auch speziell “Wie sind denn Deine Erfahrungen mit U-Haus?”. Bisher habe ich auf diese Fragen individuell per Mail geantwortet. Jetzt wird’s ein wenig viel und ich denke in Form eines Blogartikels haben wahrscheinlich auch noch mehr Häuslebauer die Chance von unseren Erfahrungen zu partizipieren:

Wie ist die U-Haus Bauqualität?

Kurzum: Wie im Vertrag spezifiziert (sieht man von kleineren Mängeln nach, die dann halt nachgebessert werden mussten/wurden).

Das bedeutet: Man bekommt das was man bestellt. Nicht weniger aber auch nicht mehr. In der Konsequenz muss man die Verträge (insbesondere die Baubeschreibung und gegebenenfalls auch weitere, darin referenzierte Dokumente und Vertragsbestandteile) genau lesen.

Beim Hausvertrag tätigt man einen Invest. Wahrscheinlich den größten in seinem Leben. Entsprechend umsichtig sollte man an die Sache herangehen. Das heisst ein “Ich dachte die Leistung xxx wäre dabei” oder “Das wird schon damit gemeint sein” gilt nicht. — Entweder man versteht was im Vertrag steht (dazu gehört auch und besonders: was steht dort nicht oder ist nur vage und unverbindlich formuliert) oder man sucht sich jemanden der einee dazu in die Lage versetzt.

Zurück zu U-Haus: Die Firma ist nach unserer Erfahrung bodenständig und fair, aber es ist nun mal eine Firma und deswegen angehalten einen Gewinn zu erwirtschaften. Ist im Vertrag ein Gewerk oder eine Dienstleistung nicht enthalten (als Beispiel nenne ich mal den verputzten, gestrichenen und mit einer hübschen Beschilderung der Rohre versehenen Heizungskeller – das gibt es so in dieser Ausführung bei anderen Bauträgern als Bestandteil des Grundvertrags) dann existiert eine gute Chance dass es auch nicht in der internen Kalkulation von U-Haus enthalten ist. Fällt einem später also auf, dass man zum Beispiel so einen Keller haben will, dann ist das entweder ein Kulanzleistung von U-Haus (unwahrscheinliches Szenario) oder ein Aufpreis wird fällig und verhagelt einem die Kalkulation (wahrscheinliches Szenario).

Habt Ihr den Bauvertrag von Eurer Seite ergänzt?

Ja, haben wir. Wir haben einige für uns wichtige Aspekte in einen ergänzen Vertrag aufgenommen:

1. Die wesentlichen Dokumente aus den Vorgesprächen: Pläne, Gesprächsprotokoll und Bemusterungsergebnisse und -vereinbarungen.
2. Eine Konkretisierung der Vorgehensweise bei Abnahme und Gewährleistungsübergang.
3. Die bereits erwähnte Erweiterung der Bankbürgschaft.
4. Ein Paragraph bezüglich Bauverzug: Falls das Haus später als geplant fertig geworden wäre, hätten wir von U-Haus die dann entstehenden Mietkosten erstattet bekommen.

Letzten Endes haben wir keinen der Punkte benötigt. Vielleicht lag das aber auch gerade daran, dass wir die Punkte definiert haben :-)

Wie lief Euer Bau / die Zusammenarbeit mit U-Haus?

Gut, ohne gravierenden Probleme.

Was würdet Ihr beim nächsten Mal anders machen?

Wenig. Eigentlich nur Eines. Und auch das nur wegen der zwischenzeitlichen Erfahrungen eines Bekannten, also nicht auf Basis unser eigenen Erfahrungen:

Ich würde versuchen alle bauseitigen Leistungen (Drainage, Lichtschächte..) möglichst in den Bauvertrag mit aufzunehmen. Ist der Keller undicht gäbe es dann genau einen Verantwortlichen und kein “Fingerpointing” zwischen dem GU (Generalunternehmer) für das Haus (Firma X) und dem Beauftragendem der bauseitigen Leistungen (Euch).

Worauf sollen wir besonders achten?

Versteht was Ihr unterschreibt. Fragt gegebenenfalls nach und lasst es Euch erklären. Wenn es (für Euch) nicht eindeutig erscheint, dann konkretisiert es in einem Zusatzvertrag oder lasst den Vertrag umschreiben. Ihr seid die Kunden, die anderen wollen Euch etwas verkaufen.

Definiert / fixiert / bemustert möglichst umfassend bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags. Ihr habt dadurch Planungssicherheit und vermeidet (über)teure Extrawünsche. Möglicherweise versuchen sonst auch die Handwerker die knappen Fixpreisbeauftragungen durch den GU über gerade diese Zusatzwünsche wieder zu kompensieren: In der Bauphase muss eine Entscheidung manchmal schnell getroffen werden und dann ist trotz merkwürdigen hohen Preis für ein Extra keine Zeit mehr sich bei einem anderen Handwerker ein Alternativangebot einzuholen…

Wie geht man grundsätzlich bei einem Hausbau vor?

Eigentlich wie bei jedem Projekt mit Fixpreis/ Gewerk-Charakter. Falls man nicht aus Berufs wegen mit der Leitung von Projekten zu tun hat, empfehle ich ein paar Bücher zu lesen.

Da wäre zum Beispiel für den einfachen Einstieg in das Thema: Wir planen und bauen unser Haus: Das große Buch vom Hausbau.  Knapp, locker aufbereitet und dennoch die wichtigsten Punkte verständlich aufgezeigt. Im nächsten Schritt würde ich dann noch ein Buch speziell zum Thema energiesparendes Bauen empfehlen.

Falls man etwas mehr Zeit hat und Muße hat: Zwei sehr unterhaltsame Bücher von Tom DeMarco.  Der Termin. Ein Roman über Projektmanagement oder Bärentango: Mit Risikomanagement Projekte zum Erfolg führen.

War die Bauleitung immer ausreichend vertreten / vor Ort / Kompetent?

Im Grossen und Ganzen – ja. Man muss sich aber im klaren sein, dass die Bauleitung von U-Haus gestellt/beauftragt wird. Das heisst die Bauleitung stellt primär sicher, dass aus dem Zusammenspiel der beauftragten Subunternehmer keine finanzielle Gefahr für U-Haus ausgeht. Durchaus wichtige Themen, die jedoch nicht im Bestandteil des Vertrags sind (zum Beispiel die Dränung) werden deshalb von der Bauleitung nicht kontrolliert.

Will man an dieser Stelle sicher gehen, kann man auch einen externen Qualitätsprüfer bestellen. Das ist dann ein unabhängiger Sachverständiger der für den Bauherrn die Qualitätssicherung übernimmt. Die gleiche Dienstleistung wird aber auch von verschiedenen Firmen wie z.B. DEKRA als Dienstleistung angeboten. In beiden Fällen haftet der externe Qualitätsprüfer bei dennoch auftretenden Qualitätsmängeln, verlangt für seine Dienstleistung  jedoch einen mindestens 4 stelligen Betrag.

Hattet Ihr eine externe Baubegleitung?

Nein. Ein Bauingenieur im Bekanntenkreis, einige Bekannte mit Bau-Erfahrung und ein paar Handwerker in der Verwandtschaft schienen uns ausreichend zu sein.

Blieben die Kosten im kalkulierten Bereich?

Absolut ja! Letzten Endes lag die Gesamtabweichung am Ende zur ursprünglich Planung bei unter 2%. Da ich bei den Baukosten zur Sicherheit einen Puffer von 10% eingeplant hatte war das aber überhaupt kein Problem.

Habt Ihr die Gebäudedämmung verbessert oder es bei der Grunddämmung belassen?

Wir haben die Grunddämmung massiv verbessert (Fenster, Dach, Außenwände, Kellerdämmung).

Unsere Argumentation: Das sind Dinge, die kann man nur mit großem Aufwand später nachrüsten – ein Garten kann auch später schöner angelegt werden.

TIPP: Das Aufwand-Dämmungsergebnis-Verhältnis ist anfänglich in einem Bereich, in dem sich dämmen wirklich lohnt (man bekommt einiges an Dämmung für wenig Geld). Danach wird das Verhältnis immer ungünstiger (man muss viel mehr zahlen, bekommt nur wenig Dämmung on Top). Insofern haben wir nach einem sinnvollen Punkt gesucht – unter Berücksichtigung der Tatsache, dass Energie zukünftig noch einiges teurer wird.

Wie heizt Ihr?

Wir wollten eine Wärmepumpe mit Erdbohrung einsetzen. Aufgrund der Kosten für die Bohrung und der örtlichen Situation (erweitertes Wasserschutzgebiet) haben wir dann aber für eine herkömmliche Gastherme (Viessmann Vitodens 200w) entschieden. Bislang haben wir damit keinerlei Probleme. Die Heizkosten betragen ca. 800 Euro / Jahr.

Nachtrag 12/2010 Ausfall Heizung: Sonden getauscht, Wartungskit installiert.

Nachtrag 05/2012 Ausfall Heizung: Gaskombiregler defekt.

Würdet Ihr U-Haus empfehlen und noch einmal mit denen bauen?

Es spricht eigentlich nichts dagegen. Möglicherweise wären wir mit einem anderen Bauträger besser gefahren, mit großer Sicherheit hätte es aber auch deutlich schlechter laufen können.

U-Haus würde bei nächsten Hausbau auf jeden Fall wieder in die Auswahlliste kommen. Letzten Endes gewinnt dann aber nun mal das beste Angebot :-)

Wie liefen die Preisverhandlungen, gab es einen Nachlass?

Eine sehr beliebte Frage ;-).

Ich will mal so sagen: Je seriöser ein Anbieter kalkuliert, umso weniger kann er Preisnachlass gewähren (das Gegenteil einer seriösen Vorgehensweise kann man hier nachlesen. Macht er es dennoch, muss er heimlich an anderer Stelle wieder Geld einsparen.

Insgesamt ist es natürlich immer gut, wenn einem ein Alternativangebot vorliegt. Dann kann man Preise oder auch Lösungsvarianten vergleichen und überprüfen, ob der angebotene Preis ok ist.

Bei weiteren Fragen werden ich diesen Blogartikel entsprechend ergänzen.